HULK HOME COLUMN Vol.08 — 資金計画のすべて
家づくりの資金計画を徹底解説
｜住宅ローンの選び方・住宅ローン控除・2026年度の補助金
性能の話が7回続きましたが、今回はお金の話です。金利が上昇局面にある今、住宅ローンをどう選ぶか。そして「性能の高い家」が税制と補助金の面でも有利になる理由を、千葉県鎌ヶ谷市・船橋市で家を建てる方に向けて解説します。
- いま住宅ローン金利はどうなっている？
- 2026年10月時点で、変動金利は主要銀行の最優遇で年1.2〜1.6%台、フラット35は年3.83%です。日銀の政策金利が1.25%まで引き上げられ、変動・固定ともに上昇局面にあります。
- 変動と固定、どちらを選ぶ？
- 一概には言えません。変動と固定の金利差は2.50%と過去最大水準に開いており、変動の当初負担は依然として軽い一方、今後の利上げリスクを負います。金利タイプの選択は、ご家庭の収入の安定性・自己資金・リスク許容度で決めるものです。
- 住宅ローン控除はいくら戻る？
- 控除率0.7%・最長13年。2026年入居なら、認定長期優良住宅を子育て世帯が取得した場合の借入限度額は5,000万円で、最大控除額は約455万円です。省エネ基準を満たさない新築は控除の対象外になります。
- 2026年度の補助金は？
- 「みらいエコ住宅2026事業」が実施中です。最上位のGX志向型住宅は全世帯対象で110万円（千葉県＝6地域の場合）。長期優良住宅75万円、ZEH水準住宅35万円は子育て・若者夫婦世帯が対象です。
- ハルクホームのサポートは？
- FP（ファイナンシャルプランナー）の無料相談と、補助金の申請代行・サポートをご用意しています。GX志向型住宅の補助金申請まで対応可能です。
「家を建てたいけれど、いくらまでなら大丈夫なんだろう」――家づくりで最初にぶつかる壁が、この資金の問題です。
しかも2026年は、住宅ローンを取り巻く環境が大きく動いた年でした。日銀が政策金利を1.25%まで引き上げ、フラット35は年3.83%と集計開始以来の高水準を記録しています。一方で、住宅ローン控除は2030年まで5年延長され、補助金制度も「みらいエコ住宅2026事業」として継続されています。
そして重要なのが、控除も補助金も「住宅の性能」で金額が決まるという点です。性能の高い家は、建てた後の光熱費だけでなく、建てるときの資金計画でも有利になります。今回はその全体像を整理します。
資金計画の出発点｜「借りられる額」と「返せる額」は違う
資金計画で最初に押さえていただきたいのが、「金融機関が貸してくれる額」と「無理なく返していける額」は別物だという点です。
金融機関の審査は、主に年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）で判断されます。一般的に年収の30〜35%程度まで借入可能とされますが、これはあくまで貸す側の基準です。教育費、車の買い替え、老後資金といった「その家庭固有の支出」までは考慮されていません。
※一般的に言われる目安であり、適正値はご家庭の支出構造・教育費計画・自己資金額によって大きく異なります。
もうひとつ見落とされがちなのが諸費用です。建物本体の工事費以外に、以下のような費用が発生します。土地から購入される場合は、総額の5〜10%程度を諸費用として見込んでおくのが一般的です。
| 費用の種類 | 主な内容 | 発生タイミング |
|---|---|---|
| 付帯工事費 | 地盤改良、外構、給排水引込、解体など | 着工前〜工事中 |
| 登記費用 | 土地・建物の登記、司法書士報酬 | 引渡し時 |
| ローン関連費用 | 事務手数料、保証料、印紙税、団信 | 契約・実行時 |
| 税金 | 不動産取得税、固定資産税の精算 | 引渡し後 |
| 火災・地震保険料 | 建物・家財の保険 | 引渡し時 |
| その他 | 地鎮祭、引越し、カーテン、照明、家具家電 | 工事中〜入居時 |
土地から探される方は、この仕組みを知らずに自己資金を使い切ってしまうケースがあります。土地探しの段階で資金計画を立てておくことが重要です。
住宅会社を比較する際、建物価格だけを並べて検討される方が多いのですが、暮らし始めてから毎月出ていくのはローン返済額＋光熱費＋メンテナンス費用です。
断熱性能の低い家は冷暖房費がかさみ、メンテナンス周期も早くなります。建築費が安くても、30年の総支出で逆転することは珍しくありません。資金計画は建てるときの金額ではなく、住み続けるあいだの総額で考えることをおすすめします。
住宅ローンの種類と選び方｜変動・固定・MIX
まず現在地を確認しましょう。日銀は2026年6月に政策金利を1.00%へ、9月にさらに1.25%へと引き上げました。この影響が住宅ローン金利に波及しています。
※2026年10月時点の一般的な水準です。金利は毎月改定され、適用金利は金融機関・商品・審査結果により異なります。必ず最新の数値をご確認ください。
この差をどう読むかが、今の金利タイプ選びの核心です。「当初の負担は変動が圧倒的に軽い。ただしその分、将来の金利上昇リスクを借り手が負っている」という状態です。どちらが正解かは、ご家庭の状況によって変わります。
半年ごとに金利が見直されるタイプです。多くの金融機関では「5年ルール」（返済額の見直しは5年ごと）と「125%ルール」（見直し後の返済額は従前の1.25倍まで）が設けられていますが、これらは返済額の急増を抑える仕組みであって、総返済額が増えないという意味ではありません。
借入から完済まで金利が変わらないタイプです。代表格が住宅金融支援機構のフラット35で、2026年10月の最も多い金利は年3.83%。半年前から1.34%上昇しており、集計開始以来の高水準となっています。
借入額を分割し、一部を変動金利、一部を固定金利で借りる方法です。たとえば3,000万円のうち1,500万円を変動、1,500万円を固定とすることで、金利上昇の影響を半分に抑えつつ、変動の低金利メリットも半分受け取るという設計ができます。
| 比較項目 | 変動金利 | 全期間固定 | MIX型 |
|---|---|---|---|
| 当初の返済額 | ◎ 最も軽い | △ 重い | ○ 中間 |
| 総返済額の確定 | × 確定しない | ◎ 契約時に確定 | △ 一部のみ確定 |
| 金利上昇リスク | × 全額が影響 | ◎ 影響なし | ○ 半分に軽減 |
| 家計設計のしやすさ | △ 読みにくい | ◎ 立てやすい | ○ 比較的立てやすい |
| 借入可能額 | ◎ 大きくなる | △ 小さくなる | ○ 中間 |
| 手続きの手間 | ◎ 簡単 | ◎ 簡単 | △ やや煩雑 |
ただ、判断の軸は明確にできます。「金利が2%上がったとき、返済を続けられるか」を試算してみてください。続けられるなら変動も選択肢になりますし、厳しいなら固定やMIXを検討する価値があります。この試算は、ハルクホームのFP無料相談でも承っています。
住宅ローン控除と税制優遇｜2026年入居の最新ルール
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です。2026年度税制改正により2030年まで5年間延長されました。
ここが最も重要なポイントです。借入限度額は「住宅の省エネ性能」で決まります。同じ金額を借りても、家の性能次第で戻ってくる額が何百万円も変わります。
| 住宅の性能区分 | 一般世帯 | 子育て・若者夫婦世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 ※ |
| 省エネ基準を満たさない住宅 | 0円（対象外） | 0円（対象外） | — |
※省エネ基準適合住宅の新築は2026年・2027年入居までが対象。2028年以降は原則として対象外となります（経過措置あり）。
※子育て世帯＝19歳未満の扶養親族がいる世帯／若者夫婦世帯＝夫婦のいずれかが40歳未満の世帯。
認定長期優良住宅を子育て世帯が取得した場合、5,000万円 × 0.7% × 13年 ＝ 最大約455万円が13年間で戻る計算になります。一方、省エネ基準適合住宅にとどまる場合は3,000万円が上限なので、最大273万円。その差は約180万円です。
※借入限度額まで借り、13年間残高を維持した場合の上限額です。実際の控除額は、年末残高・所得税額・住民税額によって変わります。
「最大455万円」という数字が一人歩きしがちですが、ご自身の年収でいくら戻るのかは個別に試算する必要があります。
- 1登録免許税の軽減所有権保存登記・移転登記、抵当権設定登記の税率が軽減されます。認定長期優良住宅はさらに優遇幅が大きくなります。
- 2不動産取得税の軽減一定の要件を満たす新築住宅は課税標準から控除が受けられます。認定長期優良住宅は控除額が上乗せされます。
- 3固定資産税の減額新築住宅は一定期間、建物の固定資産税が減額されます。認定長期優良住宅は減額期間が延長されます。
- 4住宅取得等資金の贈与税非課税措置親や祖父母からの資金援助について、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。省エネ等住宅は非課税枠が大きくなります。
※各制度の適用期限・要件・金額は改正されます。最新の内容は国税庁・各自治体の公式情報をご確認ください。
2026年度の補助金制度とハルクホームのサポート
2025年度の「子育てグリーン住宅支援事業」の後継として、2026年度は「みらいエコ住宅2026事業」が実施されています。新築住宅は性能区分に応じて3段階の補助が用意されています。
| 補助対象住宅 | 対象世帯 | 補助額（千葉県＝6地域） | 補助額（1〜4地域） |
|---|---|---|---|
| GX志向型住宅 | すべての世帯 | 110万円／戸 | 125万円／戸 |
| 長期優良住宅 | 子育て・若者夫婦世帯 | 75万円／戸 | 80万円／戸 |
| ZEH水準住宅 | 子育て・若者夫婦世帯 | 35万円／戸 | 40万円／戸 |
長期優良住宅・ZEH水準住宅の補助は、子育て世帯または若者夫婦世帯に限定されています。一方、GX志向型住宅は世帯の属性を問わず、すべての世帯が対象です。
つまり、お子さまが19歳以上のご家庭や、ご夫婦とも40歳以上のご家庭にとっては、GX志向型住宅が唯一の選択肢であり、同時に最も高額な補助になります。ここは見落とされやすいポイントです。
また、2025年度のGX志向型住宅枠は7月下旬に予算上限へ到達して受付終了しています。2026年度も予算が尽きれば早期終了となるため、検討は早めが鉄則です。
- 性能への投資は、三重に回収される 性能を上げるとコストは上がります。ただしその分、①住宅ローン控除の借入限度額が上がり、②補助金の対象区分が上がり、③毎月の光熱費が下がります。初期費用の差だけを見て判断すると、この3つを取りこぼすことになります。
- 補助金は「もらえる前提」で組まないでください 補助金は工事費の支払いが先、入金が後です。また予算上限での早期終了や、要件を満たせないリスクもあります。補助金を当て込んだ資金計画は危険で、「受け取れたら繰上返済に回す」くらいの位置づけが安全です。
- 制度は毎年変わります 住宅ローン控除も補助金も、毎年のように内容が改定されます。「去年の情報」で判断すると、金額も要件も違っているということが普通に起こります。検討のタイミングで必ず最新情報をご確認ください。
よくある質問
「うちはいくらまで大丈夫？」を、一緒に数字にしませんか
金利タイプの比較、住宅ローン控除の試算、補助金の適合可否まで。
ハルクホームのFP無料相談では、ご家庭の状況に合わせて
具体的な数字をお出しします。土地探しの前段階でも大丈夫です。
鎌ヶ谷市・船橋市のモデルハウスで、お気軽にご相談ください。
受付時間 9:00〜18:00 定休日：水曜・第1・3火曜・祝祭日
記載の金利・制度内容・補助金額は2026年10月時点で確認した情報に基づいています。金利は毎月改定され、税制・補助金制度は年度ごとに改正されます。実際のご検討にあたっては、金融機関・税務署・税理士・各制度の公式窓口にて最新の情報をご確認のうえ、ご自身のご判断でお決めください。
・国税庁「住宅借入金等特別控除」（国税庁タックスアンサー）
・住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」（フラット35公式サイト）
・日本銀行「金融政策決定会合の結果」（日本銀行公式サイト）
・国土交通省・経済産業省・環境省「住宅省エネキャンペーン」（住宅省エネ支援事業 公式サイト）
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